Xây dựng nhà xưởng, Xin phép xây dựng, Xin Phép Xây Dựng Hồ Chí Minh

HƯỚNG DẪN CHI TIẾT THỦ TỤC HOÀN CÔNG NHÀ XƯỞNG VÀ CẬP NHẬT SỔ HỒNG MỚI NHẤT 2026

5/5 - (1 bình chọn)

Việc sở hữu một nhà xưởng khang trang, hiện đại là bước ngoặt lớn trong sự nghiệp phát triển của mỗi doanh nghiệp. Tuy nhiên, để công trình đó thực sự trở thành tài sản hợp pháp, có giá trị giao dịch và thế chấp cao trên thị trường, thủ tục hoàn công nhà xưởng và cập nhật Sổ hồng là quy trình bắt buộc và vô cùng quan trọng.

Trong bối cảnh pháp lý năm 2026, với sự vận hành ổn định của Luật Đất đai 2024 và những thay đổi về địa giới hành chính tại TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập 168 phường/xã từ 01/07/2025), quy trình này đã có những bước tiến mới nhưng cũng không ít thách thức về hồ sơ kỹ thuật. Bài viết này, các chuyên gia pháp lý tại ANTACO Bình Dương sẽ phân tích sâu sắc và liệt kê chi tiết nhất danh mục giấy tờ cần thiết để quý khách hàng và doanh nghiệp thực hiện thành công việc khai thác giá trị tài sản gắn liền với đất.

Nội dung bài viết

1. TẦM QUAN TRỌNG CỦA VIỆC HOÀN CÔNG NHÀ XƯỞNG TRONG NĂM 2026

Hoàn công (hay còn gọi là nghiệm thu hoàn thành công trình) là thủ tục hành chính nhằm xác nhận sự kiện các chủ đầu tư, nhà thầu đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công.

Ý nghĩa đối với cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp

  • Hợp pháp hóa tài sản: Khẳng định quyền sở hữu đối với công trình nhà xưởng trên đất. Chỉ khi có tên trong Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), tài sản đó mới được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.

  • Gia tăng giá trị vốn vay: Các ngân hàng tại Bình Dương, TP.HCM hay Bà Rịa – Vũng Tàu thường định giá tài sản dựa trên Sổ hồng. Một nhà xưởng đã hoàn công có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn lớn hơn gấp 2-3 lần so với việc chỉ có đất trống.

  • Điều kiện bắt buộc trong kinh doanh: Đối với các ngành nghề yêu cầu điều kiện về nhà xưởng (sản xuất thực phẩm, dược phẩm, hóa chất…), Sổ hồng cập nhật công trình là giấy tờ tiên quyết để xin giấy phép con.

  • Thuận tiện trong giao dịch: Việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng tài sản nhà xưởng chỉ được thực hiện khi tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu.

2. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP VÀ KHÓ KHĂN KHI LÀM THỦ TỤC HOÀN CÔNG

Thực tế tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cho thấy, tỷ lệ nhà xưởng chưa được hoàn công vẫn còn khá cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ:

  • Sai lệch so với Giấy phép xây dựng: Trong quá trình thi công, chủ đầu tư tự ý thay đổi kết cấu, tăng diện tích sàn hoặc thay đổi vị trí các hạng mục phụ trợ (nhà bảo vệ, bể xử lý nước thải).

  • Vướng mắc về Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Đây là “nút thắt” lớn nhất năm 2026. Các quy chuẩn về PCCC ngày càng nghiêm ngặt, nếu không có văn bản nghiệm thu PCCC thì không thể thực hiện bước hoàn công tiếp theo.

  • Thiếu sót hồ sơ quản lý chất lượng: Nhiều doanh nghiệp khi thi công không chú trọng việc lập nhật ký công trình, thiếu biên bản nghiệm thu từng giai đoạn hoặc sử dụng các loại vật liệu không có chứng chỉ xuất xưởng rõ ràng.

  • Thay đổi hành chính: Tại TP.HCM, việc sáp nhập 168 phường/xã từ tháng 7/2025 khiến nhiều thông tin địa chỉ trên giấy tờ cũ không khớp với thực tế mới, gây khó khăn cho việc đối soát dữ liệu địa chính.

3. CƠ SỞ PHÁP LÝ CẬP NHẬT NĂM 2026

Để thực hiện thủ tục này, doanh nghiệp cần căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành:

  1. Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020: Quy định về điều kiện nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

  2. Luật Đất đai 2024: Quy định mới về việc đăng ký tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận.

  3. Nghị định 06/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

  4. Nghị định 10/2021/NĐ-CP: Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

  5. Thông tư 10/2021/TT-BXD: Hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

  6. Các văn bản riêng của địa phương: Quyết định của UBND TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu về quy hoạch và quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.

4. DANH MỤC CHI TIẾT CÁC LOẠI GIẤY TỜ LÀM HOÀN CÔNG NHÀ XƯỞNG

Dưới đây là danh sách hồ sơ đầy đủ nhất mà ANTACO Bình Dương đã tổng hợp qua hàng trăm dự án thực tế. Hồ sơ được chia làm 4 nhóm chính:

Nhóm 1: Hồ sơ Pháp lý (Chủ đầu tư chuẩn bị)

  1. Giấy phép xây dựng: Bản gốc và bản sao y công chứng (bao gồm cả giấy phép điều chỉnh nếu có).

  2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ): Bản sao y công chứng.

  3. Hợp đồng kinh tế: Ký kết giữa chủ đầu tư với các nhà thầu (Thầu chính, thầu phụ, đơn vị tư vấn giám sát, đơn vị thiết kế).

  4. Bản vẽ thiết kế đã được thẩm định: Bản vẽ có dấu của cơ quan chức năng khi xin phép xây dựng.

Nhóm 2: Hồ sơ Quản lý chất lượng (Nhà thầu thi công chuẩn bị)

  1. Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình: Bảng liệt kê tất cả các tài liệu có trong hồ sơ.

  2. Bản vẽ hoàn công: Phải phản ánh đúng thực tế thi công, có chữ ký và đóng dấu của người đại diện theo pháp luật của nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn giám sát và chủ đầu tư.

  3. Nhật ký thi công xây dựng công trình: Ghi chép diễn biến hằng ngày tại công trường.

  4. Các biên bản nghiệm thu:

    • Biên bản nghiệm thu công việc xây dựng theo từng giai đoạn.

    • Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc bộ phận công trình.

    • Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng.

  5. Kết quả thí nghiệm, kiểm định:

    • Phiếu kết quả nén mẫu bê tông, thử kéo thép.

    • Kết quả thí nghiệm điện, nước, các hệ thống kỹ thuật.

    • Chứng chỉ xuất xưởng của các thiết bị, vật liệu lắp đặt trong nhà xưởng (tole, xà gồ, sơn chống cháy…).

Nhóm 3: Hồ sơ chuyên ngành (Bắt buộc đối với nhà xưởng)

  1. Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về Phòng cháy và chữa cháy: Đây là điều kiện “cần” để cơ quan xây dựng kiểm tra hồ sơ hoàn công.

  2. Giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường: Hoặc các văn bản tương đương theo cam kết trong báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM) hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường.

  3. Giấy phép đấu nối: Điện, nước, thoát nước thải vào khu công nghiệp hoặc khu vực dân cư.

Nhóm 4: Hồ sơ cập nhật Sổ hồng (Tại Văn phòng Đăng ký Đất đai)

  1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK).

  2. Bản đồ hiện trạng vị trí và bản vẽ kiểm tra nội nghiệp: Do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện và được cơ quan tài nguyên môi trường kiểm tra.

  3. Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế phi nông nghiệp.

5. QUY TRÌNH THỰC HIỆN TỪ KHI XÂY XONG ĐẾN KHI CẦM SỔ TRÊN TAY

Quy trình hoàn công năm 2026 tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay các Quận/Huyện tại TP.HCM thường tuân theo các bước sau:

Bước 1: Nghiệm thu hoàn thành công trình

Sau khi thi công xong, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu với các nhà thầu. Các bên ký biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng dựa trên hồ sơ chất lượng đã lập.

Bước 2: Đo đạc hiện trạng

Chủ đầu tư thuê đơn vị đo đạc có giấy phép hành nghề để lập Bản đồ hiện trạng vị trí. Bản đồ này sẽ thể hiện chính xác diện tích đất và diện tích xây dựng thực tế. Tại TP.HCM, lưu ý cập nhật đúng tên phường/xã mới sau sáp nhập.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan chuyên môn về xây dựng

Tùy vào quy mô công trình (Cấp I, II, III hay IV), hồ sơ hoàn công sẽ được nộp tại:

  • Bộ Xây dựng (Công trình cấp đặc biệt, cấp I).

  • Sở Xây dựng (Công trình cấp II).

  • UBND Quận/Huyện/Thành phố thuộc tỉnh (Công trình còn lại).

Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ và kiểm tra thực tế tại công trình để cấp Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu.

Bước 4: Nộp hồ sơ cập nhật tài sản vào Sổ hồng

Sau khi có văn bản của cơ quan xây dựng, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (Bộ phận một cửa).

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp lệ phí trước bạ tài sản. Sau khi nộp tiền vào ngân sách nhà nước, doanh nghiệp sẽ nhận được Sổ hồng đã cập nhật thông tin nhà xưởng tại trang 2 hoặc trang bổ sung.

6. PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU: NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ TIỀM ẨN

Vấn đề “Cải tạo nhưng không xin phép”

Nhiều doanh nghiệp tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sau một thời gian sử dụng thường cơi nới thêm mái che, nhà kho tạm. Khi làm thủ tục hoàn công tổng thể, những hạng mục này bị coi là xây dựng trái phép. Hình thức xử lý thường là buộc tháo dỡ hoặc nộp lại số lợi bất hợp pháp trước khi được xét hoàn công.

Sự thay đổi về quy chuẩn PCCC 06:2022/BXD và các sửa đổi sau đó

Năm 2026, các tiêu chuẩn về vật liệu chống cháy cực kỳ gắt gao. Nếu nhà thầu sử dụng sơn chống cháy hoặc vách ngăn không có chứng chỉ thử nghiệm mẫu thực tế, công trình sẽ bị “treo” nghiệm thu PCCC, kéo theo việc không thể hoàn công.

Sai lệch địa danh sau sáp nhập tại TP.HCM

Với 168 phường/xã mới tại TP.HCM, việc chuyển đổi thông tin từ “Huyện” lên “Quận” hoặc thay đổi tên phường dẫn đến sự không thống nhất giữa Giấy phép xây dựng (cũ) và Sổ đỏ (mới). Doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục Xác nhận thay đổi địa danh trước hoặc song song với quá trình hoàn công để tránh bị trả hồ sơ.

7. TRƯỜNG HỢP TRANH CHẤP CẦN CAN THIỆP CỦA TÒA ÁN

Trong một số trường hợp đặc thù, việc hoàn công không thể thực hiện do tranh chấp, lúc này vai trò của luật sư và tòa án là cực kỳ quan trọng:

  • Tranh chấp với nhà thầu: Nhà thầu thi công không đảm bảo chất lượng hoặc bỏ dở công trình, không ký biên bản hoàn công và không bàn giao hồ sơ quản lý chất lượng. Chủ đầu tư có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có công trình để yêu cầu bàn giao hồ sơ hoặc xác định giá trị khối lượng hoàn thành.

  • Tranh chấp ranh giới đất: Khi đo đạc hoàn công phát hiện nhà xưởng xây lấn sang đất hàng xóm hoặc đất công. Nếu không thỏa thuận được, vụ việc phải giải quyết tại tòa để xác định lại ranh giới trước khi hoàn công.

  • Khởi kiện hành chính: Trường hợp cơ quan chức năng từ chối cấp văn bản nghiệm thu hoặc từ chối cập nhật Sổ hồng mà không có lý do chính đáng hoặc sai quy định pháp luật.

8. THỜI GIAN VÀ CHI PHÍ THAM KHẢO (NĂM 2026)

Giai đoạn Thời gian dự kiến Loại phí/Lệ phí
Đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng 7 – 15 ngày Theo đơn giá công ty đo đạc
Nghiệm thu PCCC 15 – 30 ngày Phí thẩm định của CA PCCC
Chấp thuận nghiệm thu xây dựng 15 – 20 ngày Lệ phí theo quy định nhà nước
Cập nhật Sổ hồng 15 – 25 ngày Lệ phí trước bạ (0.5%), phí cấp đổi sổ

Lưu ý: Thời gian có thể kéo dài hơn tùy vào tính phức tạp của hồ sơ và sự phối hợp của chủ đầu tư.

9. LỢI ÍCH KHI THUÊ ANTACO BÌNH DƯƠNG HỖ TRỢ PHÁP LÝ

Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, ANTACO Bình Dương tự hào là đơn vị tiên phong kết hợp giữa kiến thức xây dựng thực tế và tư vấn pháp lý chuyên sâu. Chúng tôi mang đến giải pháp:

  1. Rà soát hồ sơ miễn phí: Kiểm tra tính hợp lệ của toàn bộ giấy tờ hiện có trước khi bắt đầu.

  2. Khắc phục sai phạm: Đề xuất phương án xử lý tối ưu cho các hạng mục xây dựng sai phép để đủ điều kiện hoàn công.

  3. Đại diện ủy quyền: Làm việc trực tiếp với các cơ quan chức năng tại TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.

  4. Hỗ trợ nghiệm thu PCCC: Kết nối với các đơn vị kỹ thuật để hoàn thiện hệ thống PCCC đúng chuẩn 2026.

  5. Cam kết ra kết quả: Chỉ nhận phí khi đã thực hiện thành công các giai đoạn cam kết.

10. CASE STUDY: HOÀN CÔNG NHÀ XƯỞNG TẠI TP. THỦ ĐỨC (SAU SÁP NHẬP)

Khách hàng: Công ty TNHH Sản xuất Cơ khí A.

Tình trạng: Nhà xưởng xây dựng xong vào cuối năm 2024 tại khu vực thuộc Quận Thủ Đức cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức mới sau sáp nhập phường). Hồ sơ bị trả do địa chỉ trên Giấy phép xây dựng không khớp với địa chỉ mới và thiếu văn bản nghiệm thu môi trường.

Giải pháp của ANTACO:

  • Thực hiện thủ tục điều chỉnh thông tin địa chính cho doanh nghiệp theo tên phường mới.

  • Tư vấn bổ sung hệ thống xử lý nước thải cục bộ để đạt chuẩn môi trường năm 2025.

  • Lập lại toàn bộ bản vẽ hoàn công theo đúng hiện trạng có thay đổi nhỏ về công năng.

  • Kết quả: Sau 4 tháng, doanh nghiệp đã nhận được Sổ hồng mới có ghi nhận diện tích sàn xây dựng 3.500m2, giúp doanh nghiệp giải ngân thành công gói vay 50 tỷ đồng tại ngân hàng.

11. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ)

Q1: Nhà xưởng xây dựng không có giấy phép có làm hoàn công được không?

  • Trả lời: Về nguyên tắc, công trình không phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, một số trường hợp xây dựng trước thời điểm quy định, phù hợp quy hoạch vẫn có cơ hội được xem xét cấp chứng nhận nếu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và kiểm định chất lượng. Hãy liên hệ ANTACO để khảo sát thực tế.

Q2: Chi phí hoàn công nhà xưởng khoảng bao nhiêu?

  • Trả lời: Chi phí bao gồm: Phí đo đạc, phí kiểm định chất lượng (nếu hồ sơ thiếu), lệ phí nhà nước và phí dịch vụ pháp lý. Tổng chi phí thường dao động tùy theo diện tích và độ khó của hồ sơ.

Q3: Sổ hồng đứng tên cá nhân nhưng xây nhà xưởng cho công ty thuê thì hoàn công thế nào?

  • Trả lời: Trường hợp này cần có hợp đồng thuê đất hoặc văn bản thỏa thuận cho phép xây dựng tài sản trên đất. Khi hoàn công, Sổ hồng có thể cập nhật tài sản thuộc sở hữu của Công ty trên đất của Cá nhân.

12. KẾT LUẬN

Hoàn công nhà xưởng và cập nhật Sổ hồng không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn là “tấm thẻ bảo hiểm” cho tài sản của bạn. Trong bối cảnh quản lý nhà nước ngày càng chặt chẽ bằng công nghệ số và định danh bất động sản, việc chậm trễ hoàn công có thể dẫn đến những rủi ro khó lường về tranh chấp hoặc mất cơ hội kinh doanh.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về hồ sơ, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. ANTACO Bình Dương không chỉ là nhà thầu xây dựng, chúng tôi là người đồng hành pháp lý tin cậy của doanh nghiệp.

Đừng để tài sản hàng tỷ đồng của bạn nằm ngoài vòng pháp luật. Hãy gọi ngay cho chúng tôi để được tư vấn lộ trình hoàn công an toàn và nhanh chóng nhất!

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

CÔNG TY ANTACO BÌNH DƯƠNG

  • Website: xaydungaz.net – antacobinhduong.com

  • Hotline/Zalo: 0908.733.097 – 0937.590.699

  • Địa bàn hỗ trợ: TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu