TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Giải Quyết Tranh Chấp Thi Hành Án Dân Sự Nhà Đất

5/5 - (1 bình chọn)

Nội dung bài viết

Giải Quyết Tranh Chấp Thi Hành Án Dân Sự Nhà Đất: Thủ Tục Kê Biên & Cưỡng Chế Nhanh (TP.HCM, Bình Dương, BR-VT)

 

Tác giả: Ban Pháp chế ANTACO Bình Dương

Thể loại: Pháp lý Nhà đất – Thi hành án Dân sự

Phạm vi tư vấn: TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập), Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu.

1. MỞ BÀI: THẮNG KIỆN CHƯA PHẢI LÀ ĐÍCH ĐẾN CUỐI CÙNG

 

“Cầm bản án trong tay nhưng nhà vẫn không được về, đất vẫn bị người khác chiếm giữ.” Đây là nỗi đau, là thực tế nghiệt ngã mà hàng nghìn đương sự đang phải đối mặt sau khi bước ra khỏi cổng Tòa án với tư cách là “người thắng kiện”.

Trong tâm lý của người dân Việt Nam, việc đưa nhau ra tòa là đường cùng. Nhưng khi Tòa đã tuyên án, bản án đã có hiệu lực pháp luật, thì hành trình thi hành án dân sự mới thực sự là một cuộc chiến cam go thứ hai – cuộc chiến hiện thực hóa công lý trên giấy thành tài sản thực tế.

Đặc biệt, đối với các tranh chấp thi hành án dân sự liên quan nhà đất, tính chất phức tạp tăng lên gấp bội phần. Nhà đất là tài sản có giá trị lớn, gắn liền với nơi ăn chốn ở, tâm linh và sinh kế của cả một gia đình. Do đó, người phải thi hành án thường có tâm lý chống đối quyết liệt, tẩu tán tài sản, hoặc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để khiếu nại, trì hoãn việc cưỡng chế, kê biên hay cưỡng xử lý tài sản.

Tại bối cảnh năm 2025, khi TP.HCM vừa hoàn tất việc sáp nhập đơn vị hành chính (hình thành 168 phường/xã mới từ 1/7/2025) cùng với sự biến động không ngừng của thị trường bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, việc nắm rõ quy trình pháp lý thi hành án là “lá chắn” duy nhất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.

Công ty ANTACO Bình Dương thấu hiểu sự mệt mỏi của Quý khách hàng. Bài viết này sẽ phân tích chuyên sâu dưới góc độ chuyên gia về các thủ tục, rủi ro và giải pháp trong giai đoạn thi hành án, giúp bạn rút ngắn thời gian và tối ưu hóa kết quả thu hồi tài sản.

2. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP THI HÀNH ÁN DÂN SỰ LIÊN QUAN NHÀ ĐẤT (CẬP NHẬT 2025)

 

2.1. Bối cảnh pháp lý mới tại TP. Hồ Chí Minh

 

Sau ngày 01/07/2025, TP.HCM chính thức vận hành theo mô hình đơn vị hành chính mới với 168 phường/xã sau sáp nhập. Sự thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến tên gọi địa chỉ mà còn tác động trực tiếp đến thẩm quyền và quy trình của cơ quan Thi hành án dân sự (THADS).

  • Sự quá tải cục bộ: Việc sáp nhập các phường khiến khối lượng hồ sơ dồn về một đầu mối xử lý tăng đột biến, dẫn đến nguy cơ chậm trễ trong việc xác minh điều kiện thi hành án.

  • Khó khăn trong xác minh hiện trạng: Địa giới thay đổi khiến việc xác định ranh giới, trích lục bản đồ địa chính phục vụ cho công tác kê biên gặp nhiều vướng mắc kỹ thuật.

2.2. Điểm nóng Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu

 

Là hai thủ phủ công nghiệp và du lịch, giá trị bất động sản tại Bình Dương và BR-VT liên tục lập đỉnh. Điều này dẫn đến:

  • Tranh chấp giá trị tài sản: Người phải thi hành án thường không đồng ý với kết quả thẩm định giá, cho rằng giá định giá thấp hơn giá thị trường để trì hoãn việc cưỡng xử lý tài sản.

  • Tình trạng chuyển nhượng trái phép: Lợi dụng thời gian thi hành án kéo dài, nhiều đối tượng đã nhanh tay chuyển nhượng giấy tay, cầm cố, thế chấp tài sản cho “tín dụng đen”, tạo ra các tranh chấp phát sinh với người thứ ba cực kỳ phức tạp.

2.3. Các dạng tranh chấp phổ biến trong giai đoạn thi hành án

 

Chúng tôi thường xuyên tiếp nhận hồ sơ giải quyết các dạng tranh chấp sau:

  1. Tranh chấp về quyền sở hữu/sử dụng: Người phải thi hành án cho rằng tài sản bị kê biên không thuộc sở hữu riêng của họ mà là tài sản chung (của hộ gia đình, vợ chồng chưa chia, hoặc thừa kế chưa chia).

  2. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá: Người mua trúng đấu giá đã nộp tiền nhưng không được giao tài sản do người cũ cố tình cố thủ, không chịu bàn giao mặt bằng.

  3. Khiếu nại hành vi của Chấp hành viên: Đương sự cho rằng Chấp hành viên kê biên quá mức cần thiết hoặc vi phạm trình tự thủ tục.

3. CƠ SỞ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG

 

Để giải quyết triệt để các tranh chấp thi hành án dân sự liên quan nhà đất, ANTACO luôn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và chặt chẽ nhất:

  • Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014 và các văn bản mới nhất đến 2025): Đây là “kim chỉ nam” cho mọi hoạt động cưỡng chế, kê biên.

  • Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thi hành án.

  • Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực 2025): Quy định rõ về quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng và bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình.

  • Luật Đấu giá tài sản: Quy định quy trình bán tài sản để thi hành án.

  • Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn: Đặc biệt là các quy định về xác định giá khởi điểm, xử lý tài sản chung.

4. PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU: KÊ BIÊN – CƯỠNG CHẾ – XỬ LÝ TÀI SẢN

 

Đây là phần trọng tâm nhất mà bất kỳ ai đang vướng vào tranh chấp thi hành án cần phải nắm rõ. Ba khái niệm này là ba bước đi quyết định việc bạn có lấy được tiền/nhà hay không.

4.1. Kê biên tài sản – “Khóa chặt” tài sản

 

Kê biên là biện pháp cưỡng chế thi hành án nhằm tước bỏ quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp) của người phải thi hành án đối với tài sản, để đảm bảo nguồn lực cho việc thi hành nghĩa vụ.

  • Khi nào được kê biên?

    • Người phải thi hành án có điều kiện nhưng không tự nguyện thi hành sau khi hết thời hạn tự nguyện.

    • Có căn cứ cho thấy người phải thi hành án đang tẩu tán, hủy hoại tài sản (trường hợp này có thể kê biên ngay lập tức, gọi là biện pháp khẩn cấp tạm thời).

  • Nguyên tắc “Kê biên vừa đủ”:

    Luật quy định chỉ được kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ thi hành án và các chi phí liên quan. Tuy nhiên, đối với nhà đất, nếu là tài sản duy nhất hoặc không thể phân chia, Chấp hành viên có quyền kê biên toàn bộ và thối lại tiền thừa (nếu có) sau khi bán đấu giá.

  • Rủi ro tranh chấp tại bước này:

    Phổ biến nhất là tranh chấp về tài sản chung. Ví dụ: Chồng nợ tiền, Tòa tuyên trả nợ, cơ quan thi hành án kê biên căn nhà đứng tên hai vợ chồng. Lúc này, người vợ sẽ khởi kiện yêu cầu xác định phần sở hữu, làm đình trệ quá trình thi hành án kéo dài hàng năm trời.

4.2. Cưỡng chế Thi hành án – Biện pháp mạnh

 

Nếu kê biên là biện pháp “phong tỏa”, thì cưỡng chế là hành động thực tế để xử lý tài sản đó hoặc buộc người phải thi hành án thực hiện hành vi (ví dụ: dọn ra khỏi nhà).

Các biện pháp cưỡng chế đối với nhà đất bao gồm:

  1. Cưỡng chế trả nhà, giao nhà: Huy động lực lượng (Công an, trật tự đô thị, y tế, dân phòng…) để buộc người đang chiếm giữ trái phép phải dời đi.

  2. Cưỡng chế giao quyền sử dụng đất: Buộc người sử dụng đất phải chuyển giao quyền sử dụng cho người được thi hành án hoặc người mua trúng đấu giá.

  • Lưu ý: Việc cưỡng chế cần có kế hoạch chi tiết, được Viện kiểm sát phê chuẩn và thông báo trước cho đương sự.

4.3. Cưỡng xử lý tài sản

 

Sau khi kê biên, tài sản sẽ được đưa ra xử lý, thường là thông qua con đường bán đấu giá.

  • Thẩm định giá: Cơ quan thi hành án ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá để xác định giá khởi điểm. Đây là khâu dễ phát sinh khiếu nại nhất (kêu giá thấp, giá cao).

  • Bán đấu giá: Thực hiện công khai, minh bạch.

  • Giao tài sản: Sau khi bán thành công, cơ quan thi hành án có trách nhiệm giao tài sản cho người mua. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện giao, sẽ quay lại quy trình Cưỡng chế giao nhà (Mục 4.2).

5. QUY TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THI HÀNH ÁN CÙNG ANTACO

 

Tại ANTACO, chúng tôi xây dựng một quy trình chuẩn hóa để hỗ trợ khách hàng vượt qua “ma trận” thủ tục này, đặc biệt tối ưu cho địa bàn TP.HCM, Bình Dương và BR-VT.

Bước 1: Tiếp nhận và Xác minh điều kiện thi hành án:

 

Nhiều khách hàng nộp đơn yêu cầu thi hành án nhưng bị trả lại vì “không xác định được tài sản”. ANTACO hỗ trợ:

  • Xác minh thực địa tại 168 phường/xã mới của TP.HCM và các xã phường tại Bình Dương, BR-VT.

  • Tra cứu thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai: Xác định nhà đất có đang thế chấp, bị ngăn chặn hay chuyển nhượng chưa.

Bước 2: Soạn thảo Đơn yêu cầu và Làm việc với Chấp hành viên

 

  • Soạn đơn yêu cầu thi hành án chuẩn xác.

  • Đại diện khách hàng làm việc trực tiếp với Chấp hành viên để thúc đẩy tiến độ ra Quyết định thi hành án.

Bước 3: Giải quyết tranh chấp phát sinh (Nếu có)

 

Nếu có người thứ ba khởi kiện hoặc người phải thi hành án khiếu nại về giá/quy trình:

  • ANTACO cử Luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi.

  • Tư vấn phương án thỏa thuận để rút ngắn thời gian (đôi khi chấp nhận thiệt một chút để lấy được tiền nhanh còn hơn chờ đợi vô vọng).

Bước 4: Hỗ trợ thủ tục Kê biên và Đấu giá

 

  • Giám sát quy trình kê biên để đảm bảo đúng luật, tránh bị hủy kết quả sau này.

  • Hỗ trợ tìm kiếm người mua hoặc tư vấn pháp lý cho khách hàng nếu muốn nhận tài sản để trừ nợ.

Bước 5: Cưỡng chế bàn giao tài sản

 

Đây là bước khó khăn nhất. Chúng tôi phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để đảm bảo việc bàn giao diễn ra an toàn, đúng pháp luật, giảm thiểu xung đột vũ lực.

6. NHỮNG RÀO CẢN PHÁP LÝ THỰC TẾ & GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

 

Trong suốt 10 năm hành nghề tại khu vực Đông Nam Bộ, chuyên gia của ANTACO nhận thấy những “điểm nghẽn” sau đây mà khách hàng thường gặp phải:

1. “Án tuyên không rõ ràng”:

Nhiều bản án tuyên chung chung như “Buộc ông A trả cho bà B quyền sử dụng đất…” nhưng không ghi rõ tứ cận, diện tích thực tế so với sổ đỏ, hoặc tài sản trên đất là gì. Khi ra thi hành án, cơ quan THADS từ chối thực hiện vì không xác định được đối tượng thi hành.

> Giải pháp: Phải thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án giải thích bản án trước khi yêu cầu thi hành.

2. Tài sản chung vợ chồng/Hộ gia đình:

Khi kê biên nhà đất của người phải thi hành án, nếu đó là tài sản chung, cơ quan thi hành án phải thông báo cho các đồng sở hữu quyền ưu tiên mua hoặc khởi kiện phân chia. Quá trình này có thể mất từ 6 tháng đến 2 năm nếu các bên cố tình kéo dài.

> Giải pháp: Cần sự can thiệp quyết liệt của Luật sư để yêu cầu Tòa án áp dụng thủ tục rút gọn hoặc các biện pháp ngăn chặn tẩu tán trong quá trình phân chia.

3. “Chí Phèo” thời hiện đại:

Người phải thi hành án dùng người già, trẻ em, phụ nữ có thai, người khuyết tật… làm “lá chắn sống” để ngăn cản đoàn cưỡng chế.

> Giải pháp: Đây là vấn đề nhạy cảm. ANTACO luôn ưu tiên phương án dân vận, thuyết phục kết hợp với sự hỗ trợ của các tổ chức chính trị – xã hội tại địa phương trước khi áp dụng biện pháp mạnh.

7. CASE STUDY: VỤ ÁN ĐÒI NHÀ TẠI DĨ AN – BÌNH DƯƠNG

 

Lưu ý: Tên nhân vật đã được thay đổi để bảo mật thông tin khách hàng.

Bối cảnh: Bà H (ngụ TP.HCM) thắng kiện đòi lại căn nhà phố tại TP. Dĩ An, Bình Dương từ người thuê là ông T. Bản án đã có hiệu lực 2 năm nhưng ông T vẫn ngang nhiên kinh doanh, không chịu trả nhà, thách thức pháp luật.

Vấn đề: Ông T tuyên bố đã bỏ tiền sửa chữa nhà 500 triệu đồng và yêu cầu bà H phải trả lại mới đi. Ông T đe dọa sẽ “phá nát nhà” nếu bị cưỡng chế.

Giải pháp của ANTACO:

  1. Pháp lý: Chúng tôi rà soát bản án, xác định yêu cầu đòi 500 triệu sửa chữa của ông T là không có căn cứ vì trong hợp đồng thuê cấm thay đổi kết cấu và bản án phúc thẩm đã bác bỏ yêu cầu này.

  2. Thủ tục: Gửi đơn yêu cầu cưỡng chế đến Chi cục THADS TP. Dĩ An. Đồng thời, gửi đơn kiến nghị đến Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp để giám sát việc chậm thi hành án.

  3. Chiến thuật: Luật sư ANTACO cùng Chấp hành viên xuống hiện trường, lập biên bản hiện trạng nhà để làm bằng chứng nếu ông T hủy hoại tài sản (phạm tội Hình sự). Điều này đánh vào tâm lý sợ đi tù của ông T.

Kết quả: Sau 3 tháng làm việc quyết liệt, dưới áp lực của pháp lý và nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Hủy hoại tài sản” và “Không chấp hành án”, ông T đã chấp nhận tự nguyện bàn giao nhà. Bà H nhận lại tài sản nguyên vẹn mà không tốn chi phí tổ chức cưỡng chế lớn.

8. TẠI SAO NÊN CHỌN ANTACO BÌNH DƯƠNG?

 

Giữa “rừng” đơn vị tư vấn luật, ANTACO khẳng định vị thế khác biệt:

  1. Am hiểu địa phương (Local Insight): Chúng tôi hoạt động sâu rộng tại Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu và TP.HCM. Chúng tôi hiểu rõ cách làm việc của từng Chi cục THADS, nắm rõ quy hoạch của 168 phường/xã mới tại TP.HCM, giúp hồ sơ không bị “tắc” vì lý do hành chính.

  2. Kết hợp Pháp lý & Xây dựng: ANTACO không chỉ là đơn vị pháp lý mà còn có nền tảng về xây dựng (Xaydungaz.net). Điều này cực kỳ hữu ích trong việc thẩm định giá trị thực tế của tài sản nhà đất, chi phí xây dựng, sửa chữa để bảo vệ quyền lợi khách hàng khi định giá kê biên.

  3. Tốc độ & Hiệu quả: Chúng tôi không hứa “bao đậu”, “bao xong” nhưng cam kết “làm hết việc chứ không hết giờ”. Mọi quy trình đều được đẩy nhanh nhất có thể.

  4. Chi phí minh bạch: Báo giá trọn gói, không phát sinh chi phí ẩn.

9. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP :

 

Thời hiệu yêu cầu thi hành án là bao lâu?

 

Theo Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án là 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Nếu quá thời hạn này mà bạn không làm đơn yêu cầu thì xem như mất quyền lợi (trừ trường hợp có lý do trở ngại khách quan).

Chi phí cưỡng chế thi hành án ai chịu?

 

Về nguyên tắc, người phải thi hành án chịu chi phí cưỡng chế. Tuy nhiên, để việc cưỡng chế diễn ra nhanh chóng, người được thi hành án thường phải tạm ứng chi phí này. Sau khi xử lý tài sản xong, cơ quan thi hành án sẽ hoàn trả lại khoản tiền này cho bạn.

Mua nhà phát mãi/đấu giá thi hành án có an toàn không?

 

Mua nhà đấu giá thường có giá rẻ hơn thị trường 20-30%, nhưng rủi ro pháp lý là có (người cũ không giao nhà). Để an toàn, bạn nên liên hệ ANTACO để kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản đấu giá và năng lực bàn giao của cơ quan thi hành án trước khi xuống tiền.

Làm gì khi Chấp hành viên chậm thi hành án?

 

Bạn có quyền làm đơn khiếu nại hành vi chậm thi hành án gửi đến Thủ trưởng cơ quan THADS nơi Chấp hành viên công tác. Nếu không được giải quyết thỏa đáng, bạn có quyền khiếu nại lên Cục THADS hoặc khởi kiện hành chính.

10. LỜI KẾT & KÊU GỌI HÀNH ĐỘNG (CTA)

 

Tranh chấp thi hành án dân sự liên quan đến nhà đất là một hành trình gian nan, đòi hỏi sự kiên trì, bản lĩnh và kiến thức pháp luật vững chắc. Đừng để bản án thắng kiện trở thành tờ giấy vô giá trị. Đừng để tài sản mồ hôi nước mắt của bạn bị chiếm dụng trái phép.

Nếu bạn đang gặp bế tắc trong việc yêu cầu thi hành án, bị trì hoãn kê biên, hoặc gặp khó khăn trong thủ tục cưỡng chế tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, hãy để ANTACO đồng hành cùng bạn. Chúng tôi cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, bảo vệ quyền lợi của bạn đến cùng.

Đừng chờ đợi cho đến khi tài sản bị tẩu tán hết! Hãy hành động ngay hôm nay.

Liên hệ ngay với chuyên gia ANTACO để được tư vấn miễn phí 1:1:

 

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

CÔNG TY ANTACO BÌNH DƯƠNG

  • Website: xaydungaz.net – antacobinhduong.com

  • Hotline/Zalo: 0908.733.097 – 0937.590.699

  • Địa bàn hoạt động: TP Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu

  • Lĩnh vực: Pháp lý nhà đất – Tranh chấp tài sản – Thi hành án – Xây dựng dân dụng.

    ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

(Bài viết được biên soạn bởi Ban Pháp chế ANTACO. Nghiêm cấm sao chép dưới mọi hình thức khi chưa có sự đồng ý.)

 

Dịch Vụ Cấp Đổi Cấp Lại Sổ Đỏ Sổ Hồng Cập Nhật Biến Động Tại TPHCM Bình Dương