5/5 - (2 bình chọn)

Nội dung bài viết

Dịch Vụ Tách Thửa, Hợp Thửa & Đo Đạc Trích Lục Nhanh 2025 (TP.HCM, Bình Dương, BR-VT)

Tác giả: Ban Pháp chế & Kỹ thuật ANTACO Bình Dương

Chuyên mục: Pháp lý Đất đai – Kỹ thuật Đo đạc

Phạm vi hỗ trợ: TP. Hồ Chí Minh (168 phường/xã mới sau sáp nhập), Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu.

1. MỞ ĐẦU: KHI SỰ CHÍNH XÁC QUYẾT ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Ông cha ta có câu “Tấc đất tấc vàng”. Trong kỷ nguyên bất động sản hiện đại, câu nói ấy càng trở nên thấm thía hơn bao giờ hết. Một centimet đất bị đo sai, một ranh giới bị cắm lệch, hay một bộ hồ sơ pháp lý thiếu sót đều có thể dẫn đến những tranh chấp kéo dài hàng thập kỷ, gây thiệt hại hàng tỷ đồng cho gia chủ và doanh nghiệp.

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến những thay đổi mang tính lịch sử:

Luật Đất đai 2024 (chính thức đi vào thực tiễn) với những quy định mới siết chặt về điều kiện tách thửa, chuyển mục đích sử dụng.
Sự kiện sáp nhập đơn vị hành chính tại TP. Hồ Chí Minh (1/7/2025): Việc hình thành 168 phường/xã mới sau sáp nhập khiến hệ thống bản đồ địa chính, số tờ/số thửa tại nhiều khu vực bị xáo trộn, gây khó khăn cực lớn cho người dân khi tự đi làm thủ tục đo đạc – trích lục.
Làn sóng đầu tư công nghiệp tại Bình Dương & Bà Rịa Vũng Tàu: Nhu cầu hợp thửa cho doanh nghiệp đầu tư dự án tăng vọt để mở rộng nhà xưởng, kho bãi.

Đứng trước “ma trận” thủ tục hành chính và kỹ thuật đo đạc phức tạp đó, Công ty ANTACO Bình Dương tự hào là đơn vị tiên phong cung cấp giải pháp “Kép”: Kỹ thuật chính xác – Pháp lý vững vàng. Chúng tôi không chỉ đo đất, chúng tôi đo niềm tin và bảo vệ sự an toàn cho tài sản của bạn.

2. DỊCH VỤ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG & LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Nền tảng của mọi giao dịch nhà đất (mua bán, cấp sổ, hoàn công, tách thửa) đều bắt đầu từ tờ bản vẽ hiện trạng. Sai từ bước này, mọi bước sau đều vô nghĩa.

2.1. Tại sao cần đo đạc lại đất đai?

Nhiều khách hàng chủ quan tin vào diện tích ghi trên Sổ đỏ cũ (cấp từ những năm 2000 trở về trước). Tuy nhiên, thực tế thường phát sinh các vấn đề:

Biến động diện tích: Do sạt lở, mở đường, hoặc hàng xóm xây lấn chiếm qua nhiều năm.
Sai lệch tọa độ: Sổ cũ chưa có tọa độ VN-2000, khiến việc xác định vị trí trên bản đồ số hóa ngày nay bị lệch, dẫn đến không thể sang tên hay thế chấp ngân hàng.
Tranh chấp ranh giới: “Hàng rào ảo” giữa các nhà không khớp với giấy tờ.

2.2. Hồ sơ đo đạc bản đồ địa chính chuẩn quy định

Tại ANTACO, quy trình lập Hồ sơ đo đạc bản đồ địa chính được thực hiện bởi đội ngũ kỹ sư trắc địa giàu kinh nghiệm cùng trang thiết bị hiện đại (Máy toàn đạc điện tử Leica, công nghệ đo GPS RTK độ chính xác milimet).

Bộ hồ sơ chúng tôi cung cấp bao gồm:

Bản đồ hiện trạng vị trí (thể hiện rõ ranh giới, diện tích, tứ cận).
Bảng liệt kê tọa độ góc ranh (Hệ tọa độ VN-2000).
Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất (có ký giáp ranh của các chủ đất liền kề – bước quan trọng nhất để tránh tranh chấp sau này).
Báo cáo kiểm tra nội nghiệp đã được duyệt bởi Văn phòng Đăng ký đất đai/Phòng Tài nguyên Môi trường.

Lưu ý chuyên gia: Tại các khu vực vừa sáp nhập phường/xã ở TP.HCM, việc cập nhật lại số tờ, số thửa mới vào bản đồ địa chính là bắt buộc. ANTACO hỗ trợ khách hàng thực hiện việc này nhanh chóng, tránh tình trạng hồ sơ bị “treo” do sai thông tin hành chính.

3. DỊCH VỤ TRÍCH LỤC HỒ SƠ KỸ THUẬT THỬA ĐẤT

Trích lục là “tấm gương” phản chiếu lịch sử và tình trạng pháp lý của thửa đất đang được lưu trữ tại cơ quan nhà nước.

3.1. Phân biệt Trích lục bản đồ địa chính & Trích lục hồ sơ kỹ thuật

Rất nhiều khách hàng nhầm lẫn hai khái niệm này.

Trích lục bản đồ địa chính: Chỉ là hình ảnh thửa đất trên bản đồ chung, thường dùng để tham khảo thông tin quy hoạch.
Trích lục hồ sơ kỹ thuật thửa đất: Là văn bản pháp lý quan trọng hơn, thể hiện chi tiết kích thước cạnh, diện tích, loại đất, và đặc biệt là phần diện tích bị trừ lộ giới/quy hoạch. Đây là tài liệu bắt buộc khi thực hiện công chứng chuyển nhượng, tặng cho hoặc vay vốn ngân hàng.

3.2. Khi nào bạn cần dịch vụ Trích lục của ANTACO?

Khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).
Khi cần kiểm tra xem đất có bị dính quy hoạch “treo”, quy hoạch cây xanh, hay đất giáo dục hay không trước khi xuống tiền mua.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, cần chứng cứ pháp lý về ranh giới gốc để trình Tòa án.

Với mối quan hệ sâu rộng và sự am hiểu quy trình lưu trữ hồ sơ tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (TP.HCM, Bình Dương, BR-VT), ANTACO cam kết hỗ trợ khách hàng lấy Trích lục hồ sơ kỹ thuật thửa đất nhanh chóng, chính xác, giúp bạn minh bạch hóa thông tin tài sản.

4. CHUYÊN SÂU VỀ TÁCH THỬA (DÀNH CHO HỘ GIA ĐÌNH & CÁ NHÂN)

Nhu cầu tách thửa để chia cho con cái ra riêng, bán bớt một phần lấy vốn kinh doanh là nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 và các Quyết định của UBND cấp tỉnh đang đặt ra nhiều “hàng rào kỹ thuật”.

4.1. Điều kiện Tách thửa mới nhất (Cập nhật 2025)

Để tách thửa thành công, thửa đất phải đáp ứng “điều kiện kép”:

Diện tích tối thiểu: Khác nhau tùy khu vực.
- Tại TP.HCM: Đất ở thường yêu cầu tối thiểu 36m2 – 50m2 – 80m2 tùy Quận/Huyện. Đặc biệt khu vực đất nông nghiệp đang bị siết rất chặt.
- Tại Bình Dương & BR-VT: Diện tích tối thiểu cho đất ở thường là 60m2 (tại phường) và 80-100m2 (tại xã).
Kích thước bề rộng/chiều sâu: Thường phải $\ge$ 4m hoặc 5m.
Tiếp giáp đường giao thông: Thửa đất mới hình thành phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý. Đây là điểm “chết” của nhiều hồ sơ đất dân tự phát.

4.2. Dịch vụ Tách thửa trọn gói của ANTACO

Chúng tôi giải quyết các ca khó như:

Tách thửa đất có nhà hiện hữu: Hỗ trợ thủ tục hoàn công hoặc xử lý phần nhà vi phạm lộ giới trước khi tách.
Hiến đất làm đường để đủ điều kiện tách thửa: Tư vấn quy trình hiến đất, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, cống thoát) để đường được Nhà nước công nhận, từ đó đủ điều kiện tách sổ.
Tách thửa thừa kế: Kết hợp thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tách thửa đồng thời, tiết kiệm thời gian đi lại cho đại gia đình.

5. HỢP THỬA CHO DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ DỰ ÁN (MẢNG DỊCH VỤ VIP)

Nếu tách thửa là chia nhỏ, thì Hợp thửa là gom lại để tạo sức mạnh. Đây là dịch vụ mũi nhọn của ANTACO dành riêng cho các Chủ đầu tư Bất động sản và Doanh nghiệp Sản xuất tại các thủ phủ công nghiệp Bình Dương, Phú Mỹ (BR-VT).

5.1. Bài toán khó của Doanh nghiệp

Để thực hiện một dự án nhà xưởng rộng 5ha hay một khu dân cư, doanh nghiệp thường phải mua gom hàng chục thửa đất nhỏ lẻ từ người dân.

Vấn đề: Các thửa đất này có nguồn gốc khác nhau (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất ở), thời hạn sử dụng khác nhau.
Rủi ro: Nếu không hợp thửa được, doanh nghiệp không thể xin Giấy phép xây dựng tổng thể, không thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng.

5.2. Giải pháp: Hợp thửa cho doanh nghiệp đầu tư dự án

ANTACO cung cấp lộ trình pháp lý chiến lược:

Bước 1: Rà soát & Làm sạch mặt bằng

Đo đạc toàn bộ khu đất dự án, chồng ghép bản đồ quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500. Phát hiện ngay các phần đất công xen kẹt, kênh rạch nội đồng để có phương án xử lý với Nhà nước.

Bước 2: Chuyển mục đích sử dụng đất đồng bộ

Tư vấn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ về cùng một loại đất (thường là đất SKC – Sản xuất kinh doanh hoặc đất ODT/ONT – Đất ở) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp Huyện.

Bước 3: Thủ tục Hợp thửa kỹ thuật

Lập bản vẽ sơ đồ nhà đất sau khi hợp nhất. Thực hiện thủ tục tại Sở Tài nguyên Môi trường để cấp ra một cuốn Sổ hồng duy nhất cho toàn bộ dự án (hoặc phân khu).

Bước 4: Đăng ký biến động & Cập nhật tài sản trên đất

Sau khi xây dựng xong nhà xưởng/hạ tầng, chúng tôi hỗ trợ hoàn công và cập nhật tài sản lên sổ mới, nâng cao giá trị định giá của doanh nghiệp.

Tại sao Doanh nghiệp chọn ANTACO? Vì chúng tôi không chỉ hiểu luật, chúng tôi hiểu ngôn ngữ của Xây dựng và Đầu tư. Chúng tôi giúp doanh nghiệp tối ưu hóa hệ số sử dụng đất ngay từ khâu đo đạc hợp thửa ban đầu.

6. QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỊCH VỤ TẠI ANTACO

Để đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp, ANTACO áp dụng quy trình 05 bước tiêu chuẩn cho mọi hồ sơ Tách thửa – hợp thửa – đo đạc – trích lục:

Bước 1: Tiếp nhận & Tư vấn sơ bộ (Miễn phí)
Khách hàng gửi hình ảnh Sổ đỏ/Sổ hồng và định vị vị trí qua Zalo. Chuyên gia ANTACO sẽ kiểm tra sơ bộ quy hoạch trên hệ thống dữ liệu số.
Bước 2: Khảo sát thực địa & Báo giá
Đội đo đạc xuống hiện trường đo vẽ hiện trạng, kiểm tra mốc giới. Dựa trên độ khó của hồ sơ (đất trống hay đất có nhà, ranh giới rõ ràng hay tranh chấp), chúng tôi sẽ báo giá trọn gói.
Bước 3: Ký hợp đồng & Triển khai đo đạc kỹ thuật
Tiến hành đo đạc chi tiết, lập bản vẽ nội nghiệp và trình chủ nhà ký duyệt biên bản mô tả ranh giới.
Bước 4: Nộp hồ sơ & Đại diện giải trình
ANTACO thay mặt khách hàng nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Chúng tôi trực tiếp giải trình với cán bộ thụ lý về các thông số kỹ thuật, lịch sử thửa đất nếu có yêu cầu.
Bước 5: Bàn giao kết quả
Khách hàng nhận Bản vẽ đã được duyệt, Bản trích lục hoặc Sổ hồng mới tại văn phòng công ty hoặc giao tận nhà.

7. PHÂN TÍCH CHUYÊN GIA: NHỮNG RỦI RO THƯỜNG GẶP VÀ CÁCH THÁO GỠ

Trong quá trình hành nghề, ANTACO đã xử lý hàng nghìn hồ sơ “khó”. Dưới đây là những vấn đề khách hàng thường gặp phải:

7.1. Đất thực tế dư hoặc thiếu so với Sổ

Tình huống: Sổ ghi 100m2, đo thực tế ra 105m2 (dư) hoặc 95m2 (thiếu).
Giải pháp ANTACO:
- Nếu thiếu: Chúng tôi tư vấn làm thủ tục đính chính diện tích để tránh đóng thuế oan cho phần đất không có thực.
- Nếu dư: Cần xác minh phần dư đó là do đo sai ngày xưa hay do lấn chiếm. Nếu do đo sai và đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, chúng tôi sẽ hỗ trợ thủ tục cấp đổi sổ công nhận thêm phần diện tích tăng thêm này (theo Điều 98 Luật Đất đai).

7.2. Tách thửa nhưng đất không có lối đi

Tình huống: Cha mẹ muốn tách 1000m2 đất nông nghiệp cho con nhưng thửa đất nằm sâu bên trong, không tiếp giáp đường.
Giải pháp ANTACO: Tư vấn lập thủ tục “Thỏa thuận mở lối đi chung” hoặc hiến đất làm đường giao thông nông thôn. Chúng tôi hỗ trợ vẽ bản vẽ đường đi, làm việc với UBND xã/phường để xác nhận con đường này, từ đó đủ điều kiện tách thửa.

7.3. Vướng mắc do thay đổi địa giới hành chính TP.HCM

Tình huống: Hồ sơ nộp đúng thời điểm sáp nhập phường, bị trả về do sai tên đơn vị hành chính.
Giải pháp ANTACO: Chúng tôi luôn cập nhật thông tin hành chính mới nhất. Đối với các hồ sơ giai đoạn chuyển giao (tháng 6-7/2025), ANTACO có phương án soạn thảo văn bản dự phòng để điều chỉnh kịp thời, không để khách hàng phải nộp lại từ đầu.

8. BẢNG GIÁ THAM KHẢO & CAM KẾT

ANTACO hiểu rằng chi phí là mối quan tâm hàng đầu. Chúng tôi cam kết Báo giá một lần – Không phát sinh. Chi phí thường bao gồm:

Phí đo đạc kỹ thuật: Tính theo m2 hoặc theo thửa (đối với diện tích nhỏ).
Phí thẩm định bản vẽ: Nộp cho cơ quan nhà nước.
Phí dịch vụ pháp lý: Soạn thảo hồ sơ, đi lại, làm việc với cơ quan chức năng.

Lưu ý: Đối với dịch vụ hợp thửa cho doanh nghiệp đầu tư dự án, chi phí sẽ được tính toán dựa trên quy mô và tính chất phức tạp của dự án sau khi khảo sát thực tế.

Thời gian thực hiện dự kiến:

Đo đạc & Kiểm tra nội nghiệp: 3 – 7 ngày làm việc.
Trích lục hồ sơ: 5 – 10 ngày làm việc.
Tách thửa/Hợp thửa ra sổ mới: 30 – 60 ngày làm việc (tùy quận/huyện).

9. CASE STUDY: CÂU CHUYỆN THÀNH CÔNG (THỰC TẾ)

Case 1: Hợp thửa đất dự án nhà máy gỗ tại Bàu Bàng, Bình Dương

Khách hàng: Công ty Gỗ M.T.

Vấn đề: Doanh nghiệp mua lại 05 thửa đất trồng cây lâu năm liền kề của các hộ dân để mở rộng xưởng. Tuy nhiên, đất này nằm xen kẹt một con mương thủy lợi nhỏ đã khô cạn do nhà nước quản lý. Do vướng con mương này nên không thể hợp thửa thành một khối.

Giải pháp ANTACO: Chúng tôi tư vấn doanh nghiệp làm văn bản xin thuê hoặc giao phần đất mương rạch xen kẹt đó. Sau khi được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương, chúng tôi tiến hành đo đạc lại toàn bộ bao gồm cả phần mương, chuyển mục đích sử dụng sang đất SKC và hợp nhất thành công 01 sổ hồng tổng diện tích 1.2ha. Doanh nghiệp thuận lợi xin giấy phép xây dựng mở rộng.

Case 2: Tách thửa đất ở cho 3 người con tại TP. Thủ Đức (Khu vực phường mới sáp nhập)

Khách hàng: Gia đình ông Sáu.

Vấn đề: Ông Sáu có 300m2 đất thổ cư, muốn chia cho 3 con. Nhưng do vướng quy định về bề rộng mặt tiền và một phần đất dính quy hoạch lộ giới hẻm dự phóng.

Giải pháp ANTACO:

Bước 1: Đo đạc cắm mốc, xác định chính xác chỉ giới đường đỏ hẻm dự phóng.
Bước 2: Tư vấn ông Sáu tách phần đất dính quy hoạch ra riêng (hoặc giữ nguyên trạng). Phần đất sạch còn lại chia làm 3 lô.
Bước 3: Thiết kế phương án chia lô đảm bảo mỗi lô đều có mặt tiền $\ge$ 4m đúng chuẩn Quyết định của TP.HCM.
Kết quả: Hồ sơ được Quận chấp thuận, 3 người con đều có sổ riêng để an cư lạc nghiệp.

10. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ SCHEMA)

1. Chi phí đo đạc tại ANTACO tính như thế nào?

Chi phí đo đạc phụ thuộc vào diện tích, địa hình (đất trống hay có công trình, cây cối rậm rạp) và vị trí thửa đất. Chúng tôi sẽ báo giá cụ thể sau khi khách hàng cung cấp thông tin sơ bộ. Mức giá đảm bảo cạnh tranh và đi kèm trách nhiệm pháp lý đến cùng.

2. Đất đang thế chấp ngân hàng có tách thửa được không?

Không. Để tách thửa, bạn bắt buộc phải giải chấp (xóa thế chấp), rút sổ về mới thực hiện được thủ tục đo đạc tách thửa. Tuy nhiên, ANTACO có thể hỗ trợ đo đạc kỹ thuật trước để chuẩn bị hồ sơ, giúp rút ngắn thời gian ngay khi bạn giải chấp xong.

3. Thời gian ra bản vẽ trích lục là bao lâu?

Thông thường từ 7-10 ngày làm việc. Với dịch vụ nhanh của ANTACO, chúng tôi có thể đẩy nhanh tiến độ xuống còn 3-5 ngày tùy theo khu vực và tính sẵn có của dữ liệu địa chính.

4. Dịch vụ hợp thửa cho doanh nghiệp có bao gồm xin phép xây dựng không?

Có. ANTACO là công ty Xây dựng & Pháp lý. Sau khi hoàn tất hợp thửa cho doanh nghiệp đầu tư dự án, chúng tôi cung cấp luôn gói xin Giấy phép xây dựng nhà xưởng, lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và thi công xây dựng nếu khách hàng có nhu cầu.

11. LỜI KẾT & LIÊN HỆ

Trong lĩnh vực đất đai, “Nhanh” phải đi đôi với “Đúng”. Một bản vẽ đo đạc chính xác, một bộ hồ sơ tách – hợp thửa chuẩn chỉnh chính là “giấy bảo hành” vĩnh viễn cho tài sản của bạn.

Tại bối cảnh năm 2025 đầy biến động về quy hoạch và hành chính, đừng để tài sản của bạn bị “đóng băng” vì những sai sót kỹ thuật không đáng có. Hãy để ANTACO Bình Dương – với sự kết hợp hoàn hảo giữa tư duy Luật sư và kỹ thuật Kỹ sư – trở thành người bạn đồng hành tin cậy, giúp bạn tối ưu hóa giá trị đất đai.

Bạn cần đo đạc lại đất? Bạn muốn tách sổ cho con hay hợp thửa làm dự án?

Hãy nhấc máy và gọi ngay cho chúng tôi để được tư vấn phương án tối ưu nhất!

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

CÔNG TY ANTACO BÌNH DƯƠNG

Website: xaydungaz.net – antacobinhduong.com
Hotline/Zalo: 0908.733.097 – 0937.590.699
Địa bàn hoạt động: TP. Hồ Chí Minh (mới) – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu.
Dịch vụ: Xây dựng – Pháp lý nhà đất – Đo đạc địa chính – Hoàn công.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Giải Quyết Tranh Chấp Thi Hành Án Dân Sự Nhà Đất

Tranh chấp thi hành án dân sự liên quan nhà đất.